Bedre udnyttelse af de byggede kvadratmeter
For at kunne tilbyde boliger til alle med så lidt nybyggeri som muligt, er der brug for at omdanne noget af det eksisterende uudnyttede byggeri til boliger, samt at omfordele de eksisterende boligkvadratmeter, så de udnyttes dér hvor behovet er størst.
- Bolig
Transformativt potentiale
Merværdi
- Sundhed
- Demokrati
- Fællesskaber
- Læring
- Retfærdighed
- Beskæftigelse
Bæredygtighedspotentiale
- Klima: 10
- Miljøfremmede stoffer: 10
- Ozonlag: 0
- Partikler: 5
- Forsuring af havet: 10
- Fosfor og kvælstof: 0
- Ferskvand: 5
- Skovdække: 5
- Biodiversitet: 5
Hvorfor?
Den danske befolkning forventes at vokse med 274.000 personer frem mod 2040. Det vil skabe behov for flere boliger særligt i de større byer. (1) Men ifølge et studie fra DTU, SDU og AAU skal nybyggeriet reduceres med 80 % fra og med 2026, hvis byggesektoren skal være bæredygtig. (2)
For at kunne tilgodese behovet for boliger til alle med så lidt nybyggeri som muligt, er der derfor brug for at omdanne noget af det eksisterende uudnyttede byggeri til boliger, samt at omfordele de eksisterende boligkvadratmeter, så de udnyttes dér hvor behovet er størst.
Vi har i Danmark flest boligkvadratmeter per person i EU. I dag bor den gennemsnitlige dansker på 54 m2. (3) Men forskning tyder på, at 15-30 m2 per person er tilstrækkeligt for et komfortabelt liv. (4) Der er potentiale for at skabe boliger til flere ved at transformere nuværende enfamiliehuse til flerfamiliehuse.
Desuden er der 5 millioner m2 ledigt areal i Danmark. Hvis man aktiverer gennemsnitligt 15 % af det ledige areal i de 30 kommuner med forventet størst befolkningstilvækst, giver det 840.000 m2 ledigt areal, som man kunne bruge til boliger. Deri kunne man etablere boliger til 17.000 mennesker, hvis beboerne i gennemsnit bor på 50 m2. Eller 34.000 mennesker, hvis de i gennemsnit bor på 25 m2. Eller 56.000 mennesker med 15 m2 per person. (3)
Hvad kan kommunen gøre?
Kommunen kan facilitere en kreativ dialog, hvor eksisterende forestillinger kan udfordres og udvikles. Tag fx “flerfamiliehuse” op som politisk drøftelse, og inviter borgerne ind til “Hvordan skal vi bo i fremtiden?”-workshops.
Kommunen kan også facilitere processer, der fremmer transformation af uudnyttet byggeri, fx gamle kirker, skoler, industri- eller kontorbyggeri. Fx ved at kortlægge uudnyttet byggeri i kommunen og informere arkitekt- og byggefirmaer, boligselskaber og andre mulige bygherrer om potentialerne – og evt. invitere til fælles ideudviklingsmøder. Og udvikle lokalplaner, der favoriserer transformationsprojekter over nedrivning og nybyggeri. Konceptet med at omdanne eksisterende byggeri frem for at bygge nyt kaldes også omprogrammering (se uddybning af begrebet i særskilt afsnit længere nede).
Desuden kan kommunen sørge for, at kommuneplan, lokalplaner og temaplaner fremmer husdeling og transformation af eksisterende byggeri (se boks). Og herunder indarbejde seneste planlovsrevision, så det bliver nemmere at opdele huse/landejendomme i landzonerne til delehuse og små bofællesskaber.
Kommunen kan også gøre det nemmere for borgerne at transformere og dele huse ved at kommunikere om mulighederne og understøtte borgerne med hjælp, vejledning og guides. Gør det tydeligt, hvor i kommunen man kan få direkte hjælp. Administration i byggesagsbehandlingen kan desuden tilpasses, så den understøtter husdeling og transformation.
Case
Fra skole til seniorboliger i Rudkøbing
Den gamle Rudkøbing Skole mistede sin funktion som byskole i 2010 til fordel for den nybyggede Ørstedsskolen. Hovedbygningen er i dag blevet til 22 almene seniorboliger, og den tidligere pedelbygning er ombygget til fælleshus med gæsteværelser.
Transformationen af den gamle skole har haft fokus på at genbruge og bevare så meget som muligt af den eksisterende bygning, som i 1921 blev opført i gode og gedigne materialer. Nødvendige bygningsdele, som f.eks. slidte døre og tag, er blevet udskiftet, så bygningen opfylder nutidige standarder, dog med respekt for bygningens oprindelige udtryk.
De nye boliger gør det muligt for lokale borgere at bytte huset ud med en lejlighed, som både er til at betale, er indrettet til et trygt seniorliv og ligger attraktivt i Rudkøbing by. Det frigør huse til fx tilflyttende børnefamilier.
Et grundelement i projektet er, at seniorboligerne og fællesarealerne kan være med til at fremme livskvaliteten, afhjælpe ensomhed og understøtte at ældre kan blive boende i egen bolig så lang tid som muligt.
Langeland Kommune ejede Rudkøbing Gamle Skole inden Boligselskabet Langeland købte den. Skolen stod foran en større renovering og ombygning, for at kunne skabe rammerne om fremtidens behov – en opgave som kommunen selv skulle have løftet. Med boligselskabets køb af skolen blev bygningens fremtid sikret både bygningsmæssigt og ift. anvendelse.
Case
Göttingen Kommune i Tyskland
I Göttingen Kommune varetager kommunens boligafdeling personlig, telefonisk og digital rådgivning og støtte for borgerne – og samtidig promoverer de bæredygtige boliger.
Det gør de gennem information om nye boformer og samarbejder, rådgivning om boligtiltag i f.eks. andelsboliger eller kommunale boligprojekter, og et konsulentkoncept, der integrerer både individuelle diskussioner og workshops, for at finde svar og individuelle løsninger på borgernes situationer.
Desuden har de haft en kampagne med flyers, plakater og bannere om det bagvedliggende problem i, at mange mennesker bor på meget plads, som andre kunne have gavn af.
Formålet med tiltagene er at imødekomme manglen på boliger, samtidig med at behovet for nybyggeri reduceres, hvormed plads, materialer og energiressourcer spares.
Muligheder i kommuneplan og kommuneplanstrategi (3)
I forbindelse med revision af kommuneplanen kan kommunen ændre rammerne for minimumsstørrelser for parcelhusgrunde, sådan at det bliver muligt at opdele/udstykke en grund til flere grunde. Normalt må grundene ikke være under 700 m2, hvilket kan gøre det svært at få lov at opdele/udstykke en grund, medmindre grunden er over 1400 m2.
I kommuneplanen beskriver man også, hvad man har til hensigt byplanmæssigt at arbejde med og udvikle kommunens områder i retningen af. Derfor kan kommuneplanen og den forudgående kommuneplanstrategi også fungere som strategiske værktøjer til at indføre tiltag som deling af parcelhuse eller transformation af uudnyttet byggeri.
Muligheder i lokalplaner og temalokalplan (3)
Kommunen kan også formulere lokalplaner på måder der gør det muligt at dele et hus op i flere boliger. Det har været og er fortsat standard praksis at skrive i anvendelsesbestemmelsen for nye lokalplaner, at der på hver matrikel kun må etableres én bolig. Og fordi det står angivet i lokalplanernes anvendelsesbestemmelse, kan kommunen som udgangspunkt ikke dispensere fra det. Hvis kommunen undlod denne begrænsning i nye lokalplaner, og måske endda indskrev en mulighed for at etablere delehuse i eksisterende enfamiliehuse, ville det give husejere en mulighed for at opdele egen bolig.
En alternativ løsning til en ny lokalplan kan være, at man laver en temalokalplan, som dækker en række lokalplansområder og heri tillader særlige former for delehuse i bestemte lokalplansområder.
Nye muligheder i landdistrikterne (3)
Den nye planlovsrevision giver øgede muligheder for at omdanne landejendomme til fx bofællesskaber. Kommunen kan understøtte denne mulighed ved at indarbejde ændringerne lokalt, så det bliver nemmere at opdele huse/landejendomme i landzonerne til delehuse og små bofællesskaber.
Sammenhæng til andre tiltag
Dette tiltag kan med fordel kombineres med tiltag, der sætter rammer for nybyggeri – fx ”Renovering frem for nybyggeri” eller ”Kvadratmeterloft i lokalplaner”. Eller tiltag som på anden måde motiverer til at bo med et lavt klima- og ressourceaftryk eller bidrager til at ændre de sociale og kulturelle normer i retning af mindre boliger – fx ”Individuelt loft for CO2/ressourceforbrug”, ”Øget bevidsthed om eget klimaaftryk”, ”Nye fremtidsbilleder” og ”Begrænsning af reklamer i det offentlige rum”.
Forandringsindikatorer:
- Hvordan informerer I borgere, mulige bygherrer og andre aktører om mulighederne i kommunen, og hvor mange borgere og andre aktører når denne information ud til? Hvad er målgruppernes respons?
- Kan I registrere øget omfang af husdelinger og transformering af eksisterende byggeri som følge af jeres tiltag?
- Hvordan udvikler borgernes syn på den gode bolig sig? Kan de se mening i at bo i flerfamilieboliger og i transformeret byggeri frem for nybyggeri?
- Hvordan er udviklingen i nybyggeri i kommunen? Hvor mange m2 nyt bygges der årligt?
Kilder og yderligere inspiration
(1) Realdania, Sweco og Cobe (2023): Potentialer for indretning af flere boliger i den eksisterende bygningsmasse, Baggrundsrapport
(2) https://dagensbyggeri.dk/gronnere-byggeri/forskere-med-markant-udmelding-80-nybyggeri-skal-stoppes/ - og det studie der henvises til: Lise Horup m.fl. (2025): Absolute sustainability assessment of the Danish building sector through prospective LCA (https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0048969725004152?via%3Dihub)
(3) V!gør, Effekt og DelHus (2024): Del Hus Vidensprojekt
(4) IPCCs Sixth Assessment Report, Working Group III, chapter 9 "Buildings" (s. 970) peger på et mindre boligareal per person som et centralt greb i at reducere klimapåvirkningen fra byggeriet. Her beskrives det, at der er en voksende mængde af forskning, der beskæftiger sig med, hvordan man kan mindske klimaaftrykket og samtidig tilbyde alle "decent living standard" - og herunder har bl.a. kvadratmeterantallet per person betydning. I rapporten nævnes et spænd mellem forskellige scenarier på 15-30 m2 per person. De bagvedliggende studier der henvises til er bl.a.: Millward-Hopkins et al., 2020: Providing decent living with minimum energy: A global scenario - og Grubler et al., 2018: A low energy demand scenario for meeting the 1.5 °C target and sustainable development goals without negative emission technologies.
(5) https://ing.dk/holdning/drop-toget-og-indsaet-busser
Kilder til case fra Rudkøbing: https://fagbladetboligen.dk/alle-nyheder/2023/september/fra-klassevaerelse-til-seniorbolig-rudkobing-gamle-skole-lober-med-arets-renoverpris/ og https://renover.dk/projekt/rudkoebing-gamle-skole/
Beskrivelsen af casen i Göttinge kommer fra: Transition (2023): Inspirationskatalog for initiativer målrettet forbrugsbaserede udledninger